Mietvertrag für Wohnung in München prüfen: Worauf muss ich achten?

Wenn du einen neuen Mietvertrag abschließt, ist es wichtig, dass du alle Details sorgfältig prüfst, bevor du unterschreibst. Ein Mietvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das deine Rechte und Pflichten als Mieter festlegt. Hier verraten wir dir die wichtigsten Punkte, auf die du achten solltest.

Stimmen die grundlegenden Daten?

Zunächst einmal solltest du sicherstellen, dass alle grundlegenden Informationen korrekt sind. Dazu gehören dein Name und der des Vermieters, die genaue Adresse der Wohnung und die Angabe, welche Räume zur Mietsache gehören. Überprüfe auch, ob Kellerräume, Parkplätze oder andere Nebenräume im Vertrag erwähnt sind, wenn diese zur Wohnung gehören sollen.

Ein zentraler Punkt ist natürlich die Miethöhe. Achte darauf, dass der vereinbarte Mietpreis klar angegeben ist. Unterscheide dabei zwischen der Kaltmiete und den Nebenkosten. Die Kaltmiete ist der Grundbetrag, den du für die Nutzung der Wohnung zahlst. Die Nebenkosten, oft auch als Betriebskosten bezeichnet, umfassen zusätzliche Ausgaben wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Hausmeisterservice.

Wichtig: Es ist wichtig, dass du verstehst, welche Nebenkosten in deiner Miete enthalten sind und welche separat abgerechnet werden. Achte auch auf die Kaution. In Deutschland darf die Kaution maximal drei Monatsmieten (Kaltmiete) betragen. Der Vermieter muss die Kaution auf einem separaten Konto anlegen und sie dir nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen, sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen.

Ein oft übersehener, aber wichtiger Punkt ist die Regelung zur Indexmiete oder Staffelmiete. Bei einer Indexmiete ist die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und kann entsprechend steigen. Eine Staffelmiete legt im Voraus fest, wann und um wie viel die Miete steigen wird. Beide Modelle können langfristig zu erheblichen Mietsteigerungen führen.

Mietdauer und Kündigungsfristen

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Mietdauer. Prüfe, ob es sich um einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag handelt. Bei befristeten Verträgen achte auch auf das Enddatum und ob eine Verlängerungsoption besteht. Bei unbefristeten Verträgen sind die Kündigungsfristen wichtig. Normalerweise beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate, aber es können auch andere Fristen vereinbart sein.

Besonderheiten sind hier:

Bei befristeten Verträgen ist meist keine ordentliche Kündigung möglich.
Unbefristete Verträge bieten Mietern mehr Flexibilität.
Fristlose Kündigungen sind bei schwerwiegenden Gründen möglich.

Nutzung und Instandhaltung

Achte auf Klauseln zur Nutzung der Wohnung. Gibt es Einschränkungen bezüglich Haustieren, Rauchen oder Untervermietung? Solche Regelungen können dein tägliches Leben stark beeinflussen, also lies sie aufmerksam durch.

Die Regelungen zur Instandhaltung und Renovierung sollten ebenfalls genau geprüft werden. Oft enthalten Mietverträge Klauseln, die den Mieter zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichten. Solche Klauseln sind jedoch nicht immer rechtmäßig, insbesondere wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Lass dich im Zweifel von einem Experten beraten.

Prüfe in jedem Fall auch, ob der Vertrag Regelungen zur Übernahme von Kleinreparaturen enthält. Manchmal wird vereinbart, dass der Mieter Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst tragen muss. Solche Klauseln sind nur unter bestimmten Bedingungen zulässig und sollten genau geprüft werden.

Weitere Hinweise

Neben den bereits genannten Aspekten, solltest du auch die folgenden Faktoren genau unter die Lupe nehmen, wenn sie Im Mietvertrag Erwähnung finden:

Die Hausordnung: Oft ist sie Teil des Mietvertrags oder wird als Anlage beigefügt. Sie regelt das Zusammenleben im Haus und kann Bestimmungen zu Ruhezeiten, Reinigungspflichten oder der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen enthalten.
Klausen zur Wohnungsübergabe: Wie wird der Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug dokumentiert? Ein detailliertes Übergabeprotokoll kann spätere Streitigkeiten vermeiden.
Bestimmungen zur Untermiete: Hier wird geregelt, ob und unter welchen Bedingungen der Mieter die Wohnung untervermieten darf.
Klauseln zur Mieterhöhung: Regelungen, wie und wann die Miete erhöht werden kann.

Ungültige Mietklauseln

Viele Mietverträge enthalten ungültige Klauseln, die Mieter unangemessen benachteiligen. Schätzungen zufolge sind in etwa 90 Prozent aller Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten. Einige häufige Beispiele für ungültige Klauseln sind:

Starre Fristen für Schönheitsreparaturen, die den Mieter zu regelmäßigen Renovierungen verpflichten
Pauschale Haustierverbote ohne Ausnahmen
Ausschluss des Rechts auf Mietminderung
Verpflichtung zu Renovierungen bei Ein- oder Auszug ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands
Staffelmietvereinbarungen mit zu kurzen Abständen zwischen den Erhöhungen

Auch wenn solche Klauseln im Vertrag stehen, sind sie rechtlich nicht bindend. Im Zweifelsfall gelten stattdessen die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts. Mieter können sich auf die Ungültigkeit solcher Klauseln berufen, auch wenn sie den Vertrag unterschrieben haben.

Wenn du Zweifel an bestimmten Klauseln hast oder dir etwas unklar erscheint, zögere nicht, Fragen zu stellen oder professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Mietervereine oder Rechtsanwälte können dir bei der Prüfung des Vertrags helfen. Zuletzt ist es wichtig, dass du alle Änderungen oder mündlichen Vereinbarungen schriftlich festhalten lässt. Mündliche Absprachen sind zwar grundsätzlich gültig, aber im Streitfall schwer nachzuweisen.