München-Schwabing-Freimann: Preisentwicklung & Besonderheite

Schwabing-Freimann gehört nicht gerade zu den günstigsten Stadtbezirken Münchens. Wie sich hier die Immobilienpreise und Mietpreise entwickelt haben und was den Bezirk darüber hinaus auszeichnet, verraten wir dir hier.

Entwicklung der Kaufpreise & Mietpreise in Schwabing-Freimann

Kaufpreise in München-Schwabing-Freimann

Aktuelle Situation (2025):

Durchschnittlicher Kaufpreis pro m²: 7.539 € (Wohnungen) / 9.279 € (Häuser)
Preisspanne je nach Lage: 5.467 € - 10.583 €

Preisentwicklung der letzten 5 Jahre:

2021: 8.643 €/m²
2022: 8.092 €/m²
2023: 8.419 €/m²
2024: 7.875 €/m²
2025: 7.539 €/m²

Prognose für die kommenden Jahre:

2026: Erwarteter Anstieg um 2–3%
2027: Prognostizierter Preis von 7.700–7.800 €/m²

Faktoren, die die Preisentwicklung beeinflussen:

Attraktivität durch Nähe zur Innenstadt und dem Englischen Garten
Hohe Nachfrage nach Wohnraum trotz begrenztem Neubau
Wirtschaftliche Stabilität und Infrastrukturqualität

Mietpreise in München-Schwabing-Freimann

Aktuelle Situation (2025):

Durchschnittliche Kaltmiete pro m²: 21,57 €
Preisspanne je nach Lage: 11,20 € - 29,10 €

Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre:

2021: 17,21 €/m²
2022: 17,59 €/m²
2023: 17,90 €/m²
2024: 18,37 €/m²
2025: 21,57 €/m²

Prognose für die kommenden Jahre:

2026: Erwarteter Anstieg um 5-6%
2027: Prognostizierter Mietpreis von 22,70-23,00 €/m²

Faktoren, die die Mietpreisentwicklung beeinflussen:

Wohnungsknappheit in München
Modernisierungen und Neubauprojekte
Allgemeine Inflationsentwicklung

Hinweis: Die Kaufpreisdaten basieren auf Auswertungen verschiedener Immobilienportale. Mietpreise sind Schätzungen basierend auf dem Münchner Mietspiegel und vergleichbaren Bezirken. Prognosen berücksichtigen die aktuelle Marktdynamik und städtebauliche Entwicklungen.

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Wohnqualität in Schwabing-Freimann hat ihren Preis

Der Bezirk München-Schwabing-Freimann vereint den urbanen Charme Schwabings mit dem eher ländlichen Flair Freimanns, was ihn zu einem besonders vielseitigen Wohnort macht. Aber Obacht: Die Mietpreise in Schwabing-Freimann sind im Vergleich zu anderen innenstadtnahen Bezirken relativ hoch.

Schwabing, bekannt als ehemaliges Künstlerviertel, zeichnet sich durch seine gründerzeitlichen Bürgerhäuser und Stadtvillen aus. Hier findet man ein lebendiges, urbanes Umfeld mit einer Vielzahl von kulturellen Angeboten, Cafés und Restaurants. Die Nähe zur Innenstadt und die gute Anbindung durch öffentliche Verkehrsmittel machen diesen Teil des Bezirks besonders attraktiv für Studenten und junge Berufstätige.

Ein echtes Familienparadies: Freimann hingegen bietet einen ruhigen, fast dörflichen Charakter mit ausgedehnten Einfamilienhaus-Siedlungen. Dieser Teil des Bezirks ist besonders bei Familien und älteren Menschen beliebt, die Wert auf Ruhe und Naturnähe legen. Die "Alte Heide" in Freimann ist bekannt für ihre Villen und Bauten aus den 1920er und 1930er Jahren, was dem Gebiet einen besonderen Charme verleiht.

Vorzüge und Probleme der Infrastruktur

Die Wohnqualität profitiert von der ausgezeichneten Infrastruktur des Bezirks. Die U-Bahn-Linie 6 verbindet den Stadtteil direkt mit der Innenstadt, und großzügige Straßenzüge erleichtern die Mobilität. In nur 14 Minuten ist der Marienplatz erreicht. Das Gebiet ist mit einer direkten Anbindung an die A9 gut auch für den Individualverkehr gut erschlossen.

Zahlreiche Grünflächen, wie der nahegelegene Englische Garten, bieten Erholungsmöglichkeiten. Davon sollen zudem einige künftig für mehr Freizeitgestaltung nutzbar sein: Sechs Kinderspielplätze, zwei Jugendspielbereiche, Sportanlagen und sogar ein Rodelhügel werden hier künftig integriert. Einkaufsmöglichkeiten sowie Bildungseinrichtungen sind hier auch immer gut erreichbar.

Trotz der Vorzüge gibt es jedoch auch einige Herausforderungen, welche die Bezirksleitung noch zu bewältigen hat.

Wachstumsdruck: Durch intensiven Wohnungsbau und steigende Einwohnerzahlen entsteht ein enormer Bedarf an rechtzeitiger und ausreichender Bereitstellung von Infrastrukturen wie Kitas, Schulen, sozialen Einrichtungen, Verkehrsanbindungen und Grünflächen.
Verkehrsbelastung: Insbesondere die Parkstadt Schwabing kämpft mit hohem Verkehrsaufkommen in Wohnstraßen und Überlastung des Parkraums.
Gentrifizierung: Vor allem in Schwabing stellen Verdrängungsprozesse durch Luxussanierungen und Mietsteigerungen eine Herausforderung dar.
Verkehrssicherheit: Es besteht Bedarf an Maßnahmen zur Verbesserung der Verkehrssicherheit, wie Tempo-30-Zonen und zusätzliche Querungsmöglichkeiten für Fußgänger.
Baustellen: Aktuelle Bauprojekte, wie auf der A9 bei Schwabing-Freimann, führen zu temporären Verkehrseinschränkungen.

Geheimtipps in Schwabing-Freimann

Auf Anfrage nennen die Bewohner von Schwabing-Freimann gerne einige Geheimtipp-Locations, die besondere Erlebnisse abseits der üblichen bekannten Plätze bieten. Dazu gehören auch die folgenden Orte, welche die Möglichkeit bieten, den historischen Charme und die lokale Kultur von Schwabing-Freimann abseits der bekannten Touristenpfade zu erleben.

Freibad St. Floriansmühle: Ein verlassenes Freibad aus den 90er Jahren, das sich zu einem charmanten "Lost Place" entwickelt hat. Die Natur erobert das Gelände langsam zurück, was ihm eine besondere Atmosphäre verleiht.
Reitschule in der Königinstraße: Ein historischer Ort, wo man bei einem Kaffee Reitern beim Longieren zusehen kann.
Moro Mou: Ein Restaurant, das mediterrane Spezialitäten in gemütlichem Ambiente serviert und an die griechische Vergangenheit des Viertels erinnert.
Gasthaus zum Maibaum: Ein traditionelles Restaurant mit kroatischen und bayerischen Gerichten sowie einem schönen Biergarten.
Gaststätte NO-26: Ein ungezwungenes Restaurant mit einem großen Biergarten, das Pasta, Salate und typisch deutsche Gerichte anbietet.
Salento: Ein gut bewerteter Pizza-Foodtruck mit einer gemütlichen Atmosphäre und vegetarischen Optionen.
Aumeister: Ein Restaurant am Rande des Englischen Gartens, das gehobene bayerische Küche und einen gemütlichen Biergarten bietet - perfekt für eine Fahrradtour von der Innenstadt.